Как купить дом / квартиру / недвижимость в Америке - США 

КУПИТЬ ДОМ / КВАРТИРУ / НЕДВИЖИМОСТЬ В США Чикаго

Насколько сложно приобрести недвижимость в США? Сколько времени занимает процесс покупки дома? Какие процедуры необходимо выполнить в процессе сделки? Эти и многие другие вопросы конечно же возникают у "первопокупателя" американской недвижимости. Представляю вашему вниманию статью-инструкцию, в которой узнаете весь процесс покупки жилья, его продолжительность и, что и как Вам предстоит сделать. 

Шаг 1. Выбор риэлтора (real estate broker)

Скажу cразу - сделать это (купить/продать недвижимость) самим без помощи профессионалов Вам не удастся, да и не надо это Вам (эта статья расскажет Вам - зачем нужен real estate broker / agent). Посему, первым делом желательно искать все-таки не дом мечты, а риэлтора мечты. Как искать своего брокера? - друзья с положительным опытом будет все-таки самый надежный источник, если друзей с опытом нет, то ищем где кому привычнее (Интернет, газеты, увидели офис и заехали). Кодекс риэлтора гласит "мы работаем во благо клиента" - вот на это и надо ориентироваться при выборе своего агента. Хороший риэлтор - это профессионал, с которым Вам комфортно и компетентность которого не вызывает сомнения (отвечает на вопросы честно и доходчиво, а не говорит, что это не Вашего ума дела).

 

Шаг 2. Pre-approval letter. Mortgage broker

Как правило, большинство покупателей используют финансирование (кредит), и, как правило, любой риэлтор первым делом вас отправит за так называемым pre-approval letter. Что это - это подтверждение того, что вы сможете купить то, что вы хотите купить, что у вас есть деньги или что вам эти деньги одолжат. Тут у вас два варианта: или банк и письмо из банка, или mortgage broker (что это за зверь mortgage broker читаем здесь). Если у вас есть низкий credit score (хорошо, когда 700 и выше), рекорды на кредитной истории, маленький доход, отсутствие постоянного официального места работы в течении двух лет - придется решать эти вопросы, а возможно и отложить покупку недвижимости на некоторое время;

Если вы собираетесь покупать недвижимость без банка за собственные деньги, Ваши деньги должны лежать в банке и ваш агент попросит предоставить банковские выписки  (они понадобятся при подаче офера).

 

Шаг 3. Поиск недвижимости

Допустим, письмо от mortgage брокера имеется и Вы знаете ценовую категорию покупки. Осталось задать основные параметры поиска и приступить непосредственно к поиску. По сути, все брокеры работают с МЛС базой (это практически то же самое что Redfin.comRealtor.com). По правде говоря, это основной источник поиска недвижимости у всех американских риэлторов. МЛС содержит более подробную информацию, чем все доступные для публики "редфины", этим собственно и отличаются. А работа агента всю это информацию изучить, проанализировать и проконсультировать клиента. Есть нюансы, которые по закону риэлтор как-бы и не должен с вами обсуждать, но хороший риэлтор "работает во благо клиента"... Дальше, идет кропотливый труд по поиску подходящего варианта. Процесс может быть быстрым, а может затянуться на несколько месяцев. Вместе с вашим агентом Вы ездите и смотрите, щупаете, думаете, сомневаетесь (статья на что обращать внимание при выборе недвижимости).

 

Шаг 4. Офер-предложение продавцу (offer)

И вот, вы нашли! Вы уже влюбились и, конечно, прикидываете куда поставить свой любимый диван :) Офер (offer) - это ваше предложение продавцу вожделенной собственности, оформленное вашим агентом. Здесь можно играть по-разному: торговаться, обещать лучшие условия покупки. Посовещались; офер оформили; отправили по факсу; убедились, что сторона продавца его увидела; и теперь ждете. Я знаю женщину, которая сделала  245! оферов, прежде чем купила дом, а есть покупатели, которые подали один офер и купили недвижимость. Все индивидуально. И вот !!! победа !!! - продавец выбрал и принял ваше предложение (offer). После того как вы получили согласие продавца, у вас есть пять рабочих дней на: сделать home inspection и attorney approval (юристы двух сторон должны договориться по всем пунктам контракта и внести все поправки), трезво взглянуть на вещи ( а правда ли это дом моей мечты?) и в случае чего - безнаказанно выйти из сделки. Если вы в течении пяти дней будете в эйфории, отмечать мероприятие, а на шестой день вам расскажут страшные вещи о соседях или узнаете о случае суицида в доме вашей мечты и захотите дать задний ход - у вас будут проблемы (можно легко лишиться задатка, который вы даете при подаче офера). Поэтому пять дней!!! То, о чем надо позаботиться и что узнать в статье "опасности американского дома".

 

Шаг 5. Путь до сделки (closing)

Если все пойдет гладко и вам повезло с профессионалами, то с момента подписания контракта вы можете потихоньку паковать чемоданы и планировать въезжать в ваше жилье через месяц-полтора. Но до этого Вам необходимо сделать две вещи:

 

Appraisal - стоимостная оценка продаваемой недвижимости независимым экспертом (certified appraiser). А если по-простому - любой банк хочет убедиться, что недвижимость, под которую он отдалживает (и в случае чего заберет) деньги, стоит этих денег. Вещь обязательная и серьезная; платит - как правило - за нее покупатель. 

 

Loan commitment (подтверждение от банка о кредите). Через три-четыре недели банк даст подтверждение о кредите (и не дай бог вам испортить кредитную историю или набрать кредитов в этот период, потому что большинство сделок которые разваливаюсь, разваливаюсь как раз из-за неплатежеспособности покупателя). Что еще следует сделать до окончания сделки и сколько это стоит в статье "сколько стоит купить дом"

 

Шаг 6. Сделка купли-продажи (closing)

В день сделки Вы приходите в офис title company:

  • со всеми документами (хороший агент расскажет, а лучше выдаст или пришлет список, чтоб в попыхах и волнениях ничего не забыть);
  • с суммой наличных денег (относительно наличных) 
  • со своим юристом и агентом (можно без него, но с ним как-то поспокойнее) на сделку. 

Перед сделкой, как правило, еще раз осматриваем "товар" (смотрим все ли в порядке и все ли на месте - в последний момент продавец может решить забрать свою раритетную дверь, а делать это  - он не "совсем" имеет право). 

Сделка.Стороны со своими юристами меняются разнообразными документами, что-то подписывают, что-то считают. Если все прошло гладко, стороны со всем согласились и все бумаги подписаны - Вы жмете руки, получаете ключи и становитесь полноправным владельцем американской недвижимости. Если не прошло - ничего страшного, сделка переносится до решения возникших проблем.

 Поздравления, теперь вы домовладелец (homeowner)!!!


ТАКЖЕ ЧИТАЙТЕ: