Как дешево купить жилье в США (auction, foreclosure, short sale)

 КУПИТЬ ДЕШЕВО ЖИЛЬЕ В США

В мире недвижимости всегда существовал и будет существовать конфликт интересов: продавец хочет продать свое жилье дороже, покупатель хочет купить жилье дешевле. Как же можно сэкономить при покупке недвижимости в США?

Во-первых, не надо терять время и надеяться бесплатный сыр. Так не бывает! 
Во-вторых, надо четко понимать цель вашей покупки.

Многие покупатели годами теряют свое время и время риэлтора на поиск жилья "по-дешевше",  не соотнеся свои потребности с возможностями. Я долго могу рассказывать про вечные 10.000$ (20, 30, 40...) которых не хватает, но не об этом дело. Один из способов сэкономить при покупке недвижимости - это покупка банковской недвижимости. Существуют несколько вариантов и в каждом есть свои нюансы.

1. Auction. Аукционы недвижимости

Как минимум существует два вида аукционов: 

  • судебный аукцион
  • "обычный" аукцион

Судебный аукцион. Judical Sale Auction:

Начнем с него, так как только на этом аукционе есть реальная возможность купить недвижимость дешевле ее реальной стоимости (обычно на 20-50%).  Для того, чтобы понять как это работает, надо понять сам процесс попадания недвижимости на этот аукцион. Практически 100% это недвижимость за которую перестали платить кредит. Первое, владелец недвижимости в определенной момент перестает платить по кредиту - банк с свою очередь подает на владельца в суд (незамедлительно). Потом назначается судебное заседание, на котором суд лишает ответчика права владения недвижимостью и объявляет недвижимость "к продаже" (foreclosed). По решению суда объявляется порядок погашения задолженностей: 1 - налоги и судебные издержки (государство), 2 -  кредит (банк), 3 - другие залоговые (непогашенный) бумаги. Для того, чтобы погасить все имеющиеся задолженности суд направляет недвижимость за СУДЕБНЫЙ аукцион. Далее назначается дата (через 90 дней после вынесения судебного решения - возможны переносы), время (обычно аукцион проходит в будничные дни) и место аукциона - офис аукциона (аукционной компании) находится обычно в County, к которой прикреплена недвижимость либо находится истец. Каталог недвижимости находится на сайте аукционного дома (доступны также ежедневные итоги торгов). 


Самый крупный аукцион по продаже недвижимости в Чикаго 

 The Judical Sales Corporation

1 South Wacker Drive, 24th Floor, Chicago.


Покупатель (доверенное лицо) обязан лично присутствовать на аукционе, и если его ставки побеждают должен тут же заплатить 25% стоимости (наличие средств покупатель должен показать до начала аукциона - cashiers's check, то есть посмотреть туда не ходят). Оставшиеся 75% суммы покупатель вносит в течении 24 часов. Естественно все сделки походят по схеме "cash only". 

 

""" Кстати говоря, только после аукциона (а после аукциона пройдет еще около месяца на окончательное оформление документов в суде) истец становится владельцем недвижимости, под которую он же и одалживал деньги ответчику (после этого банк выставляет это же жилье на продажу через специальные агенства или своего брокера уже по рыночной цене). В случае победы третьей стороны банк получит деньги в соответствии с судебным решением. Ну а третья сторона опять же может использовать купленную недвижимость по собственному усмотрению: жить в ней, сдавать в аренду или продать уже отремонтированную через некоторое время """

 

Довольно часто нет никакой возможности осмотреть товар перед покупкой - только снаружи. Своеобразный кот в мешке. Прежде всего необходимо с помощью юриста или брокера постараться изучить документы - кто был владелец, сколько времени, делал ли ремонт и многие другие вопросы. То есть Вы не сможете после участия в аукционе осмотреть, провести home inspection и в отказаться от сделки. Потеряете уже заплаченные 25% и другие издержки (в частности около 400$ - единовременный невозвратный платеж). Вся недвижимость продается в состоянии "As IS".

 

"Обычный" аукцион. Regular "online" auction:

Все остальные аукционы являются ни чем иным как "интернет магазинами". Если Вам лениво ходить по объектам или Вы не доверяете агентам то Вы можете попробовать поиграться. Принцип работы ни чем не отличается от всем известной площадки Ebay. Выставляется недвижимость и в течении 7 дней, покупатели ставят ставки, начиная с обозначенной минимальной цены. Побеждает самая высокая ставка. НО! если ставка не достигла "резервной цены" - цены которую продавец желает получить, то вам не отдадут эту недвижимость сразу - In a subject to lender confirmation auction. В данном случае ставку, с которой Вы победили, стоит рассматривать как максимальную цену, которую Вы предложили бы продавцу/lender (в большинстве случаев банк либо иная кредитная организация), если бы он продавал объект недвижимости через обычную риелторскую базу данных. In a subject to lender confirmation auction - ни что иное как процесс согласования цены. Как правило есть 2 варианта:

  1. продавец/lender предложит вам свою цену и у вас есть право согласится или отказаться от предложенной цены;
  2. продавец/lender соглашается на результаты аукциона и Вы приступаете к оформлению сделки.

Процесс согласования занимает до 48ч. (не учитывая праздничные и выходные дни). Помимо этого, аукцион возьмет с ВАС (заметьте не с продавца) еще немалую сумму примерно в 4,5% от стоимости жилья за свои услуги (так называемый Buyer's Premium).


Эти аукционы предоставляют возможность купить жилье даже с помощью кредита. 

auction.com

 hubzu.com

homesearch.com  


Как и при работе с агентом Вы сможете договорится о предварительном просмотре и даже откатить сделку. Но все это Вам придется делать самим. Найти "сладкий кусок" на этих аукционах не получится - они больше рассчитаны на новое поколение людей, которые все покупки привыкли делать не выходя из дома (наверное и такое имеет право быть). Финансовая выгода - возможность купить жилье на 1-5% (5-10% если повезет) ниже рыночной стоимости.

 

2. Foreclosure - REO ( real estate owned)

Foreclosure (REO) - это недвижимость, которая прошла процесс "judicial sale" (соответственно владельцем может быть банк либо любое физическое или юридическое лицо). Цены на "REO" могут быть немного занижены, так как по сути дела, сделав небольшие вложения в виде косметического ремонта, банки либо флипперы зарабатывают небольшие/большие/разные деньги на быстрой перепродаже . А уже конечный покупатель рад, что немного (5-10%) сэкономил и есть возможность сделать ремонт на свой лад (если конечно есть/остались деньги)  

 

""" Кстати говоря, эту недвижимость уже можно купить за mortgage. Если данная опция будет доступна, это значит что либо был произведен ремонт либо недвижимость находится в хорошем состоянии """

 

3. Short Sale

Это недвижимость, за которую владелец перестал платить и готов продать. Рыночная стоимость данного жилья ниже, чем долг по кредиту и весь вопрос в том, на какую сумму согласится банк. Возможность сэкономить существует, но надо быть готовым, что старые владельцы далеко не всегда спешат продать быстрее (возможность жить и не платить), а скорее наоборот всячески оттягивают продажу. У банка тоже порядка 90 дней на рассмотрение предложенный вами суммы. Вообще, весь вопрос на сколько мотивирован продавец, сколько длится short sale и сколько должны банку - как правило банк идет на  10-25% (об особенностях читать SHORT SALE - один из способов купить недвижимость в США дешевле рыночной цены!!!)

 

 

 4. Fannie Mae и Freddie Mac

Это недвижимость, которая так же прошла процесс "judicial sale". Эту недвижимость выкупили для продажи специальные компании, часто - сделали там ремонт (легкий ремонт и жилье пригодно для жизни, есть вода, плита и т.д.). Эта недвижимость уже может быть куплена и за FHA loan. (об особенностях читать Что такое Fannie Mae, Freddie Mac и Home Path property)

 

 

Бывают периоды когда банковского "дешевого" жилья больше, бывают когда меньше. Рынок любой недвижимости - это прежде всего РЫНОК - покупатели, продавцы и конкуренты. Ждать того, что банк отдаст недвижимость за бесценок не следует. Искать, торговаться, договариваться, просчитывать выгоду - все это должны уметь и делать покупатель и его агент в надежде купить "дешевую" недвижимость.


ТАКЖЕ ЧИТАЙТЕ: