Восьмая программа - The Section 8 Housing Choice Voucher Program

Восьмая программа выбора жилья позволяет семьям с низким доходом арендовать качественное жилье на частном рынке с помощью федеральных средств, предоставленных Департаментом США жилищного строительства и городского развития (HUD). Благодаря 8-программе, HUD выплачивает часть арендной платы, имеющих на это право семей каждый месяц непосредственно арендодателю. 

Что означает "Восьмая программа" и каковы его истоки?

Восьмая программа берет свое название из раздела 8 Закона о жилье 1937 года, в значительной части нового курса законодательства, действующего во время Великой депрессии. В соответствии со статьей 8 Закона о жилье (который неоднократно исправлялся/дополнялся на протяжении многих лет), федеральное правительство расширяет Tenant Based and Project Based помощь семьям с низкими доходами. 

  • Tenant Based - Этот вид помощи основывается на вас в качестве арендатора. Вы можете переезжать из одного объекта на другой без потери ваучера/помощи и можете использовать его в различных типах арендной недвижимости, включая жилые комплексы, дуплексы, таунхаусы, дома и т.д.
  • Project Based - Данный вид помощи зависит от конкретного адреса. Жилой комплекс имеет договор с государственным органом для предоставления аренды в некоторых или всех своих квартир. Для того, чтобы использовать эту помощь, вы должны проживать в этом конкретном жилом комплексе.

Только в 1983 году Департаментом жилищного строительства и городского развития (HUD), действуя в соответствии со статьей 8 Закона о жилье (с изменениями, внесенными в соответствии с Законом о жилищном строительстве и развитии сообщества 1974), реализована первая программа федерального ваучера для семей, ищущих арендное жилье в квартирах в частном секторе. 

 

Как семьи с низким доходом получают помощь через 8 Программу?

Для того, чтобы получить помощь в рамках программы, у потенциальных арендаторов должен быть низкий доход, а также они должны быть очень удачливыми. Так как желающих намного больше чем ваучеров предоставляемых государством, HUD использует список ожидания (waiting list) для администрирования семей, имеющих право на льготы. Имена выбираются из списка ожидания случайным образом (лотерея!!!). В случае "выигрыша" ваучера претенденту необходимо будет пройти еще несколько этапов чтобы получить ключи от заветного арендного жилья:

  • Заполнить заявление и пройти собеседование в HUD
  • Получить сам ваучер
  • Использовать ваучер (найти самостоятельно подходящее жилье)
  • Пройти/провести инспекцию жилья
  • Получить одобрение арендодателя
  • Подписать договор аренды
  • Въехать в жилье, оплатить вперед свою часть аренды + коммунальные платежи
  • Соблюдение норм и правил HUD

В настоящее время очередь  на получение жилья настолько велика, что желающие ждали более десяти лет. В 2008 году после длительной общегородской информационно-пропагандистской кампании и представления десятков тысяч регистрационных форм, около 40000 арендаторов были выбраны случайным образом из списка ожидания. По мере высвобождения (появления новых) ваучеров, претендующие участники программы вытягиваются из списка ожидания и просеиваются для получения права на льготную аренду, что влечет за собой личное собеседование со всеми взрослыми, проживающих в домашнем хозяйстве, удостоверение доходов и других критериев (чтобы отсеять мошенников), и прохождение уголовной проверки (для лиц 18 лет и старше). Метод расчета дохода семьи включает рассмотрение широкого спектра критериев, с бесчисленными вычетов (по аналогии с  вычетами , которые содержатся в федеральном налоговом кодексе). Грубо говоря, доход семьи не должен превышать 50 процентов от среднего дохода для области, в которой на данный момент проживает претендент, с поправкой на размер семьи. (Конкретные ограничения доходов публикуются ежегодно HUD.) Арендаторы, которые отвечают требованиям, как правило, платят 30% от их скорректированного дохода, в то время как федеральное правительство (то есть, американские налогоплательщики) оплатит остаток. На данный момент (2015-2016) в списке ожидания находятся порядка 282.000 (!!!) семей.

 

Может ли арендодатель отказаться принять арендаторов по 8 программе?

Не в Cook County (Chicago and Suburbs). 8 мая 2013 года совет Cook County Illinois принял резолюцию, которая запрещает домовладельцам отказывать арендаторам на основании "не хочу работать с 8 программой". Ранее был принят закон о жилье в штате Иллинойс, который запрещает арендодателям отказать в рассмотрении заявления на аренду жилья на основании таких характеристик, как: раса, национальность, вероисповедания, пол, возраст, инвалидность, наличие детей или сексуальная ориентация. "Источник дохода" пополнил список защищенных классов в Cook County. Резолюция была направлена на поощрение экономически неблагополучных граждан двигаться в пригороды, тем самым уменьшить высокую концентрацию бедных районов.

 

По какой причине арендодатель может отказать соискателю  в аренде жилья по 8 программе?

Владелец квартиры или менеджер использует стандартный процесс при обработке заявления любого соискателя (такой же процесс применим и к 8 программе). Например, обычно владелец жилья делает обязательную проверку кредитоспособности всех заявителей (credit check), чтобы рассмотреть такие фоновые факторы, как:

  • история оплаты счетов
  • уважение к помещению собственника
  • отношений с сонанимателями
  • соблюдение условий аренды 

Также арендодатель проводит обязательную криминальную проверку (background check).

 

 

В каком техническом состояния должно быть жилье для 8 программы?

Все квартиры должны соответствовать ряду правил охраны здоровья и безопасности, известных как "стандарты качества жилья". Квартира проходит полную инспекцию до первоначального подписания арендного договора, а затем, по крайней мере один раз в год после этого. Владелец (или представитель владельца) должен присутствовать во время инспекции, с тем чтобы обеспечить доступ к основным строительным системам. Фактическая инспекция занимает от 20 до 45 минут, а результаты проверки становятся известны в течение семи дней. Есть 12 ключевых аспектов качества жилья, которые проверяются в ходе осмотра:

  • Санитарно-гигиеническое оборудование
  • Приготовление пищи и удаление отходов
  • Пространство и безопасность
  • Тепловая среда
  • Освещение и электричество
  • Структура и материалы
  • Качество воздуха
  • Водоснабжение
  • Наличие лакокрасочных покрытий, содержащих свинец
  • Доступ в помещение
  • Санитарно-техническое состояние
  • Детекторы дыма

Если жилье не проходит проверку, арендодатель имеет ограниченное время, чтобы сделать соответствующий ремонт и провести повторную проверку. Если это  сделать не удается, то HUD предлагает арендатору найти другую квартиру. Если квартира проходит осмотр и подписан договор аренды, арендодатель обязан разрешить HUD проводить дополнительные проверки не реже одного раза в год, при условии, что арендатор продлевает договор аренды.

 

Может ли арендодатель требовать от соискателя по 8 программе "security deposit" или “move-in fee”?

Да, арендодатель может выставлять такие же требования для соискателя по 8 программе как и для обычного соискателя.

 

Аннулируется ли ваучер при истечении годового контракта на жилье? Если нет, то может хозяин поднять арендную плату?

Так как состав семьи и расположение места работы часто меняются, HUD признает необходимость держателям ваучеров найти новые квартиры. Соответственно, семья не лишается своего права на участие в программе по окончании первого года аренды (хотя каждая семья обязана представить подтверждения дохода, по крайней мере один раз в год). В результате, семья может менять место жительства, оставаясь при этом в программе. С другой стороны, семья может продлить существующий договор аренды, даже если арендодатель требует увеличения месячной арендной платы, при условии, что все вышеперечисленные требования удовлетворены, так же, как и в первый раз. HUD может пересмотреть разумность месячной арендной платы в любое время после того, как договор аренды подписан.

 


Также читайте: