SHORT SALE - один из способов купить недвижимость в США дешевле рыночной цены!!!

Что такое short sale простым русским языком? Некто купил дом в период высоких цен, скажем за 500,000$. Через пару лет случился кризис, цены упали, купленный дом стал стоить 300,000$. Несмотря на это, покупатель вынужден платить по кредиту за 500,000ный дом. Владелец делать этого не хочет/не может. Просто продать свой дом он также не может, так как продав его по рыночной цене (300,000$) он еще останется должен банку 200,000$. Что делать? Для этого существует short sale. 

Владелец дома просит банк продать дом ниже, чем сумма кредита и отпустить его с миром. При этом владелец должен доказать банку, что он больше не может платить по кредиту, например потерял работу, развелся или имеет другие обстоятельства. Дальше сценарий может развиваться по разному:

  • владелец выставляет дом на продажу по short sale, но  банк не соглашается, дом забрали через foreclosure - сделка не состоялась;
  • владелец выставил дом на продажу, нашелся покупатель, банк согласился и сделка состоялась;
  • владелец выставил дом на продажу, нашелся покупатель, банк согласился но передумал продавец, сделка не состоялась;

Как выглядит сама сделка c short sale?
По сути это обычная сделка, но с некоторыми особенностями. Итак, Особенности:
  • Согласование банка. Покупатель делает стандартное предложение продавцу. Продавец соглашается, подписывает контракт и берет задаток. Сторона продавца отправляет данное предложение и другие документы в банк, и я если банка устраивает цена продажи, которая как мы понимаем ниже суммы долга то банк дает свое согласие - approval. Если цена банк не устраивает, то банк не дает согласие и говорит "свою " цену - bank approved price. Если недвижимость имеет другие liens (закладные, второй mortgage), то согласование придется ждать от всех заинтересованных сторон. Помимо цены банк рассматривает ситуацию продавца - действительно ли он не может платить и анализирует насколько short sale для банка выгоднее чем foreclosure (обычно, если только продавец не успел выплатить за годы владения большую часть стоимости, банку выгоднее предпочесть первый вариант) 
  • Длительность сделки. Как правило сделка с short sale совершается дольше, чем обычная сделка. Если в листинге (объявлении) присутствует фраза "third-party review required" значит необходимо получить согласие банка. Банк должен тщательно проанализировать ситуацию продавца (действительно ли он не может платить по кредиту и рассмотреть цену), здесь важно насколько опытный юрист ведет продавца. Официально банк имеет 90 дней на рассмотрение и approval, но даже по истечении этих дней нет никаких гарантий, что банк даст согласие (approval). В этом случае все начинается заново. Если де вы видите в листинге фразу "approved for short sale" - значит банк и продавец уже достигли какого-то соглашения и все может случится быстрее
  • As is condition. При покупке недвидимости (при подаче офера) покупатель соглашается на пункт As Is. Это означает, что недвижимость продается "как есть" и в последующем покупатель не будет иметь претензий к техническому состоянию квартиры
  • Closing cost. Для покупателя как правило несколько выше при покупке short sale, так как продающий банк не покрывает некоторые расходы, которые обычно покрывает продавец
  • Цена short sale недвижимости. Многие покупатели хотят покупать short sale. Так и говорят "найдите нам short sale", считая что цена будет значительно ниже рыночной. Необязательно. Да, обычно банк может дать какую-то скидку, но далеко не всегда, далеко не каждый банк. Так что многие short sale можно увидеть выставленные на продажу по цене близкой к рыночной, а иногда и выше. К тому же цены на недвижимость всегда регулируются спросом, поэтому сегодня когда спрос на покупку достаточно высок - найти дешевый short sale трудно.

Если вы видите очень низкую цену, это далеко не всегда означает что данная недвижимость будет продана по этой цене, причины могут быть следующие:

  1. продавец хочет собрать больше оферов;
  2. продавец тянет время;

КАК ДЕШЕВО КУПИТЬ ЖИЛЬЕ В США (AUCTION, FORECLOSURE, SHORT SALE)
КАК ДЕШЕВО КУПИТЬ ЖИЛЬЕ В США (AUCTION, FORECLOSURE, SHORT SALE)

Довольно часто приобретение short sale может так и не случится!!! Рассмотрим наиболее вероятные причины расторжения сделки:

Отказ банка. Почему банк может отказать (reject an offer)?
  •  в первую очередь - низкая цена. Банки смотрят на рыночную стоимость подобной недвижимости в данной местности прежде чем принять решение;
  • продавец предоставил недостаточно документов, нарушил сроки и тд;
  • продавец имеет финансовые возможности покрыть кредит или рыночная цена недвижимости близка к сумме долга;
  • обнаружена "arms lengths" сделка. Конда будущий покупатель связн некими узами с владельцем недвижимости. Официально short sale не может быть продан родственникам продавца, также покупатель обязуется не продавать и не сдавать в аренду данную недвижимость бывшему владельцу;
  • не была достигнута договоренность с другими кредиторами (имеются другие liens как второй мортгейдж, закладная);
Отказ продавца. Почему иногда сами продавцы не желают продавать дома, не показывают недвижимость и т.д?
Зачастую, помимо того, что продавец все равно отдает свой дом он еще обязуется выплатить банку некоторую сумму  (чтобы банк отпустил с миром). Не сильно мотивирует, согласитесь. В этом случае многие продавцы плюют на кредитную историю (которую можно почти сохранить при short sale) и отказываются от short sale в пользу foreclosure (когда банк забирает дом и потом сам продает его). Это может произойти даже в самом конце сделки и тогда покупатель потеряв много времени теряет и возможность купить данную недвижимость.

Продавец short sale может отменить контракт по следующим причинам:

  • недвижимость продана через аукцион как foreclosure. Это случается если продавцы очень долго тянули с продажей, не предоставляли нужные документы или банк решил, что для него выгоднее будете foreclosure;
  • ситуация продавца изменилась и он решил не продавать недвижимость через short sale;
  • продавец получил более высокий офер;
  • продавец объявил банкротство; В этом случае сделка расторгается и покупателю возвращается задаток, который он внес при заключении контракта на покупку.

ВСЕ О КРЕДИТАХ В США. ИПОТЕКА. MORTGAGE
ВСЕ О КРЕДИТАХ В США. ИПОТЕКА. MORTGAGE

Можно ли купить short sale с помощью кредита?

Зависит на какой стадии находятся "отношения" банка и владельца недвижимости. Если время упущено, то порой купить недвижимость и спасти от аукциона можно только за наличные. Если все не так плохо - можно покупать short sale и за обычный кредит, только имейте в виду, что проработать этот вопрос необходимо заранее, часто банк после того как согласился на ваши условия требует чтобы сделка была завершена в течении 20-30 дней и тогда может быть поздно начинать искать деньги на приобретение.

Советы  при покупке short sale:

  • найдите агента, который на short sale как говорится "собаку съел". Такой агент и проанализирует, и подскажет и "достанет" банк, юристов и всех кого требуется;
  • постарайтесь подать крепкий оффер. Если цена будет сильно занижена, шансы на успех не велики;
  • охотнее всего банки соглашаются на cash (наличные) оферы или оферы с приличным первоначальным взносом. Нерадивый и неплатежеспособный хозяин и этой недвижимости уже был...;
  • если есть возможность дайте хороший задаток (earnest money);
  • приложите надежный pre-approval letter, с контактами банка или mortgage broker;
  • попросите агента обосновать цену для банка. Если нет профессиональной оценки, агенты могут сделать так называемый BPO (broker price opinion). Понятно, что BPO должен быть приблизительно равен предлагаемой вами цене;
  • вовремя и аккуратно заполните все требуемые формы и предоставьте все необходимые документы;
  • продавец в свою очередь с помощью адвоката или без должен убедительно обосновать свой hardship - тяжелое состояние и неспособность платить по кредиту (документально обосновать: документы о разводе, налоговая декларация за последние годы, письма о просроченных платежах). К слову сказать, обычно чтобы начать процесс short sale продавец должен просрочить свой платеж на 90 дней, и как правило, банк начинает рассмотрение вопроса о short sale когда имеет "офер на столе" (есть потенциальный покупатель/ли);

Теперь делаем выводы:

Покупать сегодня short sale не так выгодно как было раньше, short sale - это долгое мероприятие с не всегда известным концом. Иногда можно купить недвижимость дешевле рыночной стоимости. Таким образом, наши рекомендации - не стоит сбрасывать со счетов  этот вариант если у вас есть возможность ждать, но и гонятся исключительно за short sale также не стоит.


ТАКЖЕ ЧИТАЙТЕ: